師走に入りました。今年の冬は寒さが厳しそうです、最低最高気温の差が１０℃以上あると、特に風邪をひきやすいとか。皆様お身体大切にです。

さて、家を建てたいシリーズもついつい引っ張りまして、４となりました。

工事の流れを書いたものだから引っ込みつかなくなり一気に今後の流れを（笑）

屋根工事を終えた在来工法の住宅は次に

外装工事　　　　　　工事中は雨が大敵です。外部サッシを取り付けたら防水シートや外装材、　　断熱材を取り付ける外部工事を素早く進めていきます。

内部下地工事　　　壁、天井、床の内装仕上げ材を張る前に、断熱材とボード材で下地をつくっていきます。

内部仕上げ工事　　床にフローリング材、タイル材、コルク材などを張っていきます。壁にはクロスを張ります。

塗装工事　　　　　　　外壁etc に塗装工事を行います。

足場外し　　　　　　　　組んでいた足場を外します。

この頃にはすっかり出来上がりの感が出ていることでしょう。

この後は中の仕上げ工事

内装工事（建具、家具）

内装の作り付けの棚などの細々した部分を作っていきます。

・畳敷込み

和室があれば畳を敷き込んでいきます。

・照明、設備器具の設置

照明器具、キッチンなど設備を搬入、設置していきます。

そして完了検査って流れですね。

一日一日完成に近づく家、施主様にはこれから引越しの段取りや家具の配置、諸手続きと目白押しです。でもきっとこれが全て嬉しい用事になりますね。

そんな中、自分も大事な用事を！って事で呉の海軍カレーを食しに参りました。冬の波風収まる一瞬の時を狙って出撃です！

定番のいせカレーと、初めてみた潜水艦カレー

趣向は人それぞれ、とやかくは言いません。見掛けで判断も事を誤る時があります。食わず嫌いは良くないと聞きます。

が、しかし！自分は定番を食べました＾＾；意気地なしです。

きっと、勇気はもっとイザって時に出せば良いと言い訳しつつ。

地鎮祭を滞りなくおえた覆面ライターＴＯＭＯさん

作業はどんどん進んでいきます。では住宅を建てる時の流れって！？事でお話していきましょう。勿論工法や構造によって違いますが、今回は一般在来工法について

地鎮祭後

①遣り方　　建物配置の縄張りの外側に杭や板を巡らせて、地盤を掘削し固めて、コンクリートで基礎底面を平らにします。

②基礎工事　重要な基礎部分鉄筋を組み、型枠を設置して底盤部分にコンクリートを打設していきます。ここで暫し乾燥させて固めます。

③木材搬入　木材を搬入して、土台敷きという骨組み工事となります。

④上棟式　　柱、梁、などの構造材を組み立てます。そして地鎮祭の時に貰ったお札を棟木に上げて御祝致します。

⑤躯体工事　　棟上が終わったら柱や梁などの構造材を金物、ボルトで固定していきます。

⑥屋根工事　　それからすぐに屋根工事にかかり、構造材を雨から防ぐようにします。

さてマイホームを思いついたのが今年の最初。土地探しから比較的トントン拍子に物件探索もでき、決断してからの行動は早かったと思います。並行してできる事は先々に手を打ちました。それでも完成が来年の春でしょうか。

ＴＯＭＯさんの年度替りにはと言う予定はクリアしますが、思い付いてからの完成時期の思惑も考えてないといけないところ。おまけに再来年の秋には消費税アップです。

おそらく、再来年の初夏までには請負契約締結でなければ、消費税の煽りを受けます。今より２％アップと言っても２０００万の建築なら４０万も上がるのです。

愛媛エステートは予定に基づいて、いつ何をやるか？今何をやるか？その提案も併せて進めていける不動産業者を目指しております。

貴方の声を、夢を、計画を聞かせて下さい。

今夏は週末の雨、台風、クルー不足等で中々瀬戸内徒然できませんでした。

自分としては、悶々としております。どなたかクルーやってみよう！海の修行をさせてくれ！と、言う方居りましたら、隊員募集でございます！

募集条件　①健康な方②時間厳守な方③自分がメンテナンス及び出航するよと言えば７０％は可能な方（笑）④出航時に費用割り勘できる方（食事しても概ね５，０００円までです）⑤できれば酒の呑める方（笑）⑥ナニカ一芸あれば歓迎です

不慣れ、危機管理不明、準備が判らない等は、できる限りお教えします。船酔いは克服（慣れ）できます。我と思わん方はメール下さいませ（笑）

ブログの覆面ライターTOMOさん。

あれからいよいよ夢が進行して参りました！

夢への第一歩は優先順位の確定から

これは人それぞれですが、今回は予算、学校区、駐車場最低２台の確保、３LDK＋αの間取り確保。これを重点に探しました。校区から地区の用途地域をみると主に第一種低層系・・・

建蔽率容積率からすると、土地の面積は・・・予算と併せて鑑みて・・・日頃の車の出し入れ、生活機関の距離、etc・・・と色々絞り込んでいきます。

そして、検討地が絞られ、具体的に建物プランへ

物件は流動的ですので、時間のロスを減らすため取りあえず弊社でプランの落とし込み。併せて金融機関への事前審査、色々な家や設備を見て触って実感して貰います。

うむ！希望の建物も入る！場所も吉！融資もいける！

そこからは一気に進みます。二歩目は土地の所有者との売買の交渉、詰め、具体的日時と段取り。

途中はしょりましたが、

めでたく土地の購入と、これから建築の着手へ。「おめでとうございます！」(*^─^*)　（ここまでが土地の購入の流れです）

建築開始の第一歩、まずは地鎮祭。地区の氏神様にお願いしたのでありました。

粛々と粛々と

地鎮祭の執り行い方は神式仏式様々あろうかと思います。そのお話はいずれまた

いや～やはり、これから建てるって気持ちや雰囲気、その空気

とても良いモノです。新鮮な息吹とエネルギー頂いております。

弊社は、土地建物不動産全般、提案と交渉をできるべく日々精進しております。

素敵な家を楽しみに！

毎年恒例の島巡りが始まりました。最初の目標は「甘崎城」　　さて、

この城跡について、自分が知ったのは4年ほど前。。。意外と知名度薄いのかな？？

甘崎城

芸予諸島大三島の東側海上約１６０ｍに位置する甘崎城。

発掘調査の結果島の頂上部にある南北いずれの郭にも礎石建物の跡と瓦が出土しており、小規模ではあるが堅固な建物が建てられていた形跡があり、通常の海賊城ではなく、瀬戸内の島では唯一の織豊系城郭と思われる。

この城の特徴は島の周囲に築かれた石垣であると言える。北面を除く三面石垣が施され東辺中央と南辺中央に虎口が開く。虎口にはいずれも相横矢が掛かる構造で、北西側は船入り口としている。西側には石垣が多重に存在し、防波堤か対舟艇障害の役目を果たしたのかも知れない。

これらの縄張りは藤堂高虎が縄張りした宇和島城に類似しており、１６００年頃藤堂高虎が伊予半国に加増され国分山城に入城した時、支城として整備築城したと思われる。

と、お城の説明ではございますが、一言で言うと、砦では無く、近代城郭を形成した海城（島まるごとお城です）

当時の縄張り（平面図）から再現したイラスト！中々の風格の海城ですね。　

そしてこれが現在の城跡

石垣がゴロゴロと・・・つわものどもが夢の跡・・・

やはり何も手を入れてないと、こうなりますね。

場所は大三島の道の駅から指呼の距離。大潮では歩いて渡れるとも。

なんとか上手く保存、観光にならないでしょうかね。

そしてここでお約束の不動産に絡めたお話。

結局人が利用しなければ、手をいれなければ、維持できる施設建物なんて無いと言うお話しです。

一般住宅なら外壁屋根の塗装メンテをやはり15年前後に一度は

給排水のインフラメンテは10年前後が理想かも

内装はその居住スタイルに併せての加工で良いと思います。年齢や、生活行動等に併せて、早過ぎず、遅過ぎずのリフォーム。

１０～１５年前後の手入れでそれからの10年が大きく違う「家」

何をどうすれば良いのか！？

愛媛エステートは、そんな相談に乗れる不動産業者を目指しております。

そしてまた瀬戸内徒然に出掛けてきま～す。

前回の「家を建てたい！」シリーズからの「魚も釣りたい！」と相成りました。

この辺りの瀬戸内では、花見カレイ、桜鯛、メバル、鯵が揚がるこの頃、是が非でもその折の魚が釣ってみたいと、ど素人達が生半可にネット情報や紙媒体で要らない知識を身につけて、勝手に「釣れるはず！」と、ソノ気になっての釣行です。

しかしながら、この釣りの情報の中で一番重要な「ポイント」と言われる釣れる場所は、色々探してみても判らないものです。海の上なので場所の表示が難しい、ポイントは教えないモノ、潮風、時間様々で違うので表現できない等々色々な壁があるのだと思います。

以前「投げ釣り」と言う釣りを岸からやっていた頃、きっとこの仕掛けが届かない所に魚は居るんだと、釣れない原因を沖までの距離だと思っておりまして＾＾；（←ここから間違い

じゃ～船で竿を垂れれば釣れるじゃないか！？（←ここも間違い

ポイント！？雰囲気のありそうな場所ならあるぞ！（←全く根拠もない大間違い

沖で釣りをしている船を見た事あるかと思いますが、船というのは風や潮に流されます。流されると魚のポイントからズレたり、クルクル船が廻ると餌も良いポイントに落ちません。

その為に、スパンカー（帆）を立てたり、船の形状を考えたり、と様々な工夫があるのです。これが用途用途によって船の形状と特質の「差」なのですね。そんな中、何の工夫も知らない男達は雰囲気で竿を垂れるのでした・・・

結果！

クルーズ船と遭遇！！！！！ダイアモンドクルーズ号！！いや～でかいです。全長２９０ｍ総トン数115,875トン！！

小さい島が動いてるような感じで、通り過ぎて暫くして、うねりの様な引き波がきました（笑）

さて、弊社の覆面ライター「ＴＯＭＯ」さんの「家造り」も試行錯誤を繰り返しつつ進んでいるのでありました。場所の選定は完了。

次はその形状からの建物プラン、そして大事な予算の計算。

土地建物をやるには色々な附属の予算が伴います。一つ一つ検証して想定しています。

また現物を見ないと判り難い事も多いもの。ショールームや内覧のできる家を色々見て廻ります。ガイド役はやはりその道のプロ！これが大事ですね。

釣りも不動産や家造りも、

素人ばかりの釣行や「船頭多くして船山に登る」ではいけないのです。

確かなプロと共に！！

そんなプロに、声を掛けて貰えるプロに、愛媛エステートは精進して参ります！

乞うご期待を

春一番、二番、、、、が吹き終わり、そろそろ瀬戸内徒然に出航であります。

その前にメンテナンスと掃除、そして出航前計画の想定と、何事にも前準備が大忙し。段取り８分とはよく言うもので、ここを手抜きすると行動は大きく左右されます。

清掃＆

航路計画

目的は、我が日本海上自衛隊が誇る新鋭艦「かが」

でかいです！頼もしいです！海軍カレー「かが」美味しっです！

戦時中に帝国海軍の空母に匹敵する大きさ。日本は海洋国家ですので造船技術の維持、進化は国の大切な技術文化だと思いますね。特にピカピカの新艇は美しいですね。

さて！「家を建てたい！」（新艇を作りたいではないです）

仕事柄や年齢的なモノなのか、どこかにそんな欲求の遺伝子があるのか？！

「家を建てたい！」って気持ちが再三沸きます。勿論、家が欲しいや増築したい、改築したい等も含めて同じくです。

理由として、原始の時代からの安全性の確保と言う遺伝子から、所有意欲、合理性、資産形成、購買意欲、造形意欲、ステータスetc色々人それぞれあると思います。

弊社に相談に来られる方の多くは、やはり生涯の住家の確定をメインにされてる方が多いかもです。そしていざ購入する方針が決まり皆さん悩まれるのが、まず①土地の選択②間取りとなります。

土地は一度購入すると動かせませんし、増減が難しいモノ

弊社がお尋ねするのは、生活スタイル・予算・年齢・家族構成・職業・学校etcの条件付けから、優先順位を決めて貰いながら立地を提案し決めていきます。

で、概ねの土地が決まると、果たしてソコに希望の家（間取り）が入るのか？ってのが次の悩みどころ。

そんな中、弊社の覆面ライター「ＴＯＭＯ」さんがいよいよ思い付いたのでした！「家を建てます！！」と

優先順位「予算」「校区」「生活スタイル」の順でこれから試行錯誤探っていくのでありました。

段取り８分。

聞き取りが最初で一番大事な部分。

あ～でもない、こ～でもないと土地を探し、その土地に合う希望プランを幾通り。そして予算の算段、銀行との確認etc

さて、これから、如何に進んで行くのでしょうか！！！？？？

ますます、自分も「家を建てたい！！」症候群に陥っております。

土地探しから、建物プランまで、愛媛エステートは自分の家探しの様に共に試行錯誤して参ります！。ＴＯＭＯさんの新築物語、乞うご期待です。

弊社愛媛エステートも今年で１８年目を迎えます。

開業当初、諸先輩方から「１０年辛抱せいよ、１０年ごとに波が来て、景気も良くなるぞ、辛抱せいよ～」と言われ

待ちに待った１０年、、、そしてそれから更に８年、、、

ず～っと荒波の嵐を、木の葉の舟で揺れに揺られております。

そんな嵐も常であると思い始めた頃、地下に潜む愛媛エステートの床が沈んでいる事に気が付いておりました。弊社がここに登場する前のテナントが設置していた重量物や、地下だけに湿気の問題だとは思っておりましたが、

「どうにも会社が傾いてる＠＠；・・・」

それがここ数年、着実に一歩一歩傾斜が付いたようで、、、①打合せテーブルに立つ

②椅子を引く③椅子に座る④自動的に机に向かって椅子が移動する

と、まあ～自動でシッティングポジション可能な状態にまでなっておりました。

しかし流石に「こりゃ～便利だ！」とはなりません。

しかしながら、事務所を稼動させたまま床を張り替えると言うのがこれは中々思い立ち難く。施工業者さんと打合せしつつ、「半分づつやろう！」で決着。いざ工期３日で事務所立直し大作戦と相成りました。

まあ床を剥ぐってみてビックリ。ツカ、ネタが見事に湿気でクシュクシュサクサクと脆くも崩れておりました。

床下には水気は無かったのですが、湿気と言うのは中々見えない敵ですね。当時はツカは木しか無かったので、仕方ありませんが、今回は金属ツカでGO！です。

そして３日目

なんと言うことでしょう！（ビフォーアフター風に）

足元しっかり！床材も最近の仕様に！

もうこれからはツカの朽ちるのを心配しなくても構いません。

椅子も自動では動かなくなりました。（少し残念？）

なにより真っ直ぐな床、当たり前ですが、これが一番嬉しいです。

新しい床にお客様がご趣味で作られたステンドグラスを置かせて頂き　＾＾ｂベストマッチです。

これでこれからも愛媛エステートは何とか１９年２０年と目指して行けると思います( -`д-´)ｷﾘｯ

その為にも是非今後とも愛媛エステートを、皆さん育てていって下さいませ。

「うちの使いよる不動産屋」「わしが育てよる不動産屋」「わしらが居らんと駄目な不動産屋」

その他何でも構いません、依頼され、指導され、使って頂けると成長致します。

いつまでも小回りの効く、人の心の判る不動産業者を目指して頑張ります！！

今年も宜しくお願い致します。

人間はドック入りで経年劣化や不具合の点検整備を行います。

ただ、どうしてもアンチエイジングと言うのは難しく、それなりに生活できればが目標になってしまいますが。

はたして機械や他の動産も様々なドック入りがあるものです。

今夏は、瀬戸内徒然を行えなかった挙句に、結果愛艇オーバーホールに突入でした。

人生のうちのほんの数十年の中の１年を棒に振ったと思うか、これからの人生の為にオーバーホールして安心して瀬戸内放浪ができるかと思うかですが、自分は後者をとりました。

え！？新品に替えろ？それができれば苦労はありませんし、趣味や使い方が変化していく中、その都度買い替えなんてできませんです。やはり基本リフォームで行くのも方法かと

＠＠ｂ

↓コレが以前のエンジン（見た目は綺麗です）　　　　　　　　　↓オーバーホール後（更に新品感）

↓は、オーバーホールの途中です

バラバラで何が何やら判りません。。。

バラして判りましたが、見た目が綺麗なんてのは、その性能の維持とは別物で、見えないどこかがポイントかもですね。殆どの部品を交換、改良しての完成です。

さて、最近愛媛エステートも中古住宅のリフォームを行いました。

リフォーム前　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　リフォーム後

見た目が綺麗になる事は当然行いました。そして、それ以上に見えない屋根、壁、床下とetc、あらゆるチェックと再生工事です。和室を今のライフスタイルに合わせたフロリーングへ変更、水周りはやはり殆どを新しくやりかえます。そして元々１台分の車庫は２台可能スペースに改造。

人そして機械、不動産と何れもメンテナンス、ドック、リフォームが必要ですね。

これを適時適所に行えば、それからの○○年間が充実したモノになるのです。

さあ！オーバーホールも終わったし、いよいよ瀬戸内徒然、放浪記始まります！！

ぁっああああああああ！！　これから北風、西風の冬でした(´；ω；`)ﾌﾞﾜｯ

放浪記が漂流記に！？＠＠；

例年なら瀬戸内徒然日記で島々の話題や海の話をしたい時期なのですが

が、

全然ブログが更新されない状況

つまり、出航できておりません。

梅雨までにせっせと出航準備をしておりましたが、今年の大量の梅雨の影響か、メンテナス不足か、はたまた経年劣化がどっときたのか、エンジン不調であります。

まあ、年中動かしてるわけではなく、言うなれば年のうちの３分の１シーズンに１０回前後しか動かしてない機械ですので、こんな不調はよくある事の部類だそうなのですが、そのたった１０回前後が使えないと言うのは大変精神的にも辛いものです。

さて、この不調をどうするのか！まず大まかな対応方法を想定

①手っ取り早く全取替え（新エンジンへの載せ換え）

②中古の同系エンジンを探す

③不調箇所を想定しつつ、少しずつ部品交換

詳細の検討　①は金額が高過ぎる　②いつモノが見つかるか、その程度も不明　③不調箇所が判明するまで不必要な作業もでる、

結局費用的に③を選択。ここでできるだけ無駄をしたくないのが人情。不調箇所を確実に把握していきたいところです。

専門のエンジニアもなるべく費用を掛けずにと応援してくれてますが、ここで大切なのが不調箇所の細かな状況説明＠＠ｂコレを間違うと想定箇所を間違えます。音、臭い、駆動状況、感触、メーター類の数値等

そして怖いのが思い込み。途中「？？」と思っても方向変換し難くなります。冷静な分析をしないと「ここまでやったんだから」で引くに引けずに間違った方向にとなってしまいます。

今回、燃料系等の不調か？から、電気系統？そして、最後に「あれ？２気筒動いてない！？」とテレコテレコになったのは、自分の説明と観点がズレてたのも原因。

はたして今年「瀬戸内徒然は執筆されるのか！？」

不動産全般にも言えますね。モノがあるとメンテナンス、修理は付き物＠＠ｂ　人が居るとコミケや心のメンテも付き物＠＠ｂ

この方法を間違うと余分な出費や、更なる二次被害に繋がります。

冷静な観点と状況把握。これは意識しないと培われませんし、個人差が大きくあります。

法令、慣習、経験、実務　さらに精進して参ります。

ソレを伸ばしてくれるのも皆さんなのです！宜しくお願い致します。

「霧」の付く諺と言うと

五里霧中、雲散霧消、縁の目には霧が降るなど、余り良い意味のモノがないようです。

そもそも見え難い、よって危険なもので、例えて良い諺は出来難かったのかもです。

今年の梅雨は雨も多く、長い梅雨となっている愛媛です。

　　　　　　　↑先日の瀬戸内徒然は見事にこの霧です。見える物（島や陸地）が何もなくなると、目安が付かないので、実際１００ｍ先が見えてるのか、いや３０ｍなのか！？サッパリ判らない。正に手探りの移動になります。唯一の対抗策は五感。そして駄目！？と思ったら即引き返す事なのかも知れません。

さてそんな梅雨の中、見えない恐怖から東北の震災、熊本の震災と防災意識も高まり、この雨でも土砂崩れ等の意識を高く持ってる今日この頃です。

そして当然不動産業者も宅地分譲、建築に防災意識を更に高く持ち施工、吟味している次第です。先が見えないと言う点では景気動向も同じ、、、今年は消費税延期に始まりその後の英国ユーロ離脱発表、円高、株安、参院選挙まで色々なモノに影響し、先が見えない＠＠

しかしながら先が見えない五里霧中でも、何もしないでは無く、着実に手を打つ事は必要だと思います。

地震対策には地震に強い家の建築。屋根を軽く（上を軽く）基礎はしっかり、構造は補強材を多用する。

浸水や土砂崩れ対策には、周囲の水の流れ、過去の水害歴史や地理条件の検証と地盤改良、地上げで対応。

松山の中古不動産（家）を見ると、耐震基準前でも通常の家なら、余り耐震性の低い家は売りに出ていません。そうでは無いモノは更地として扱う事が殆どのようです。でも建材や技術の進歩は著しく、更に安心便利なモノへの改装はやはり必要かも。

ならソレを何時するか？

それは何かを見た！何かを感じた時です！

震災、ショールームが目に付いた、近所の新築やリフォームを見た、家族構成が変わった、etc

「その時が只今」です。

短絡的に思いつけって言ってる訳じゃありません、慎重に検討、熟慮は必要ですが、

「七息思案」　――七息つく間が決断のポイント

葉隠からの解釈ですが、「ことにのぞんで慎重でなければならないのはいうまでもない。ところが、この慎重ということが、なかなかのくせものである。もともと慎重を期すことは、当人にとっては重要な事柄についてである。重要であるからこそ慎重でなければいけないともいえる。そしてこの慎重の裏側をのぞけば、迷いであることが多い。慎重と迷いは、同じものを角度をかえて見ているにすぎないのではあるまいか。」

早くやればそれだけ便利安心を早く享受できます。例えば住宅ローン等の支払いについても早く終わります。そんな決断のお手伝いには、計算だけ損得だけで割り切れるモノだけではありません。是非現場での経験を積んで、相手の身になって考えれるプロの業者をお選び下さい＠＠ｂ

そんなプロにまた一歩育ててくれるのも、相談頂ける皆様なのです(+･`ω･´)ｷﾘｯ（霧の洒落では無いです・・・

嗚呼レーダーが欲しいもんです（笑）