所有者様のご好意により、西垣生中古住宅のオープンハウス第２弾を実施致します。
何故第２弾を行なうのか！？
①まだ売却が決まってない(´･ω･`)ｂ　勿論これが大前提なのですが・・・
②前回雨がそぼ降る中、予想以上の来客がありました。
これにより近隣の需要が不動産業者として把握でき、別の物件のお客様へと繋がります。なので是非今度は雨じゃない時にやってみたい！(｀･ω･´)ｂこれ重要
③前回のオープンハウス期間中に、お電話での問合せで「今回は仕事なので見に行けない、別の日に内覧できないだろうか？」の問合せもあった。
そして！
④我々不動産業者から観て、土地価格・建物価格・その立地性（東南角地、土地面積、築浅物件、建物のグレード）から、この物件の総額は松山の中古市場の平均を上回ってるけれども、業者評価よりもお買い得感が強く、何としても良いお客様を付けたい　(｀･ω･´)ｂ、これの良さが判る人と知り合いたい！　ぶっちゃけこれが本音です。こんな家が実家に欲しいのです～σ(ﾟ∀ﾟ； ｵﾚ!!

近い将来、遠い将来、自分の親、子供等と一緒に住む選択肢も「アリ」と思ってる方。
大家族の方。
来客や家具類荷物の多い方。
流行ではなく、永く使える家をお探しの方。
近隣の道路買収で移転先を近くに探している方。

この家の魅力は立派な躯体にもありますが、家事室と洗面室の動線、また洗面室の広さ、浴室や１階トイレへの引き戸扉仕様（これは年齢が高くなると、その良さが実感できます）等など、


写真では外見だけなのが残念です＾＾；内覧頂きたい！

是非今回のオープンハウス、多くの方にお会いできる事を期待しております。
６月２２，２３日　１０：００～１５：００　
事前に内覧予約を入れて頂けると、更に幸いです＾＾ｂ

先日当ホームページでもお知らせしました、中古住宅のオープンハウスを行ないました。
あいにく２日間とも雨がそぼ降る中のご案内でしたが、ご来場頂いた皆様ありがとうございました。これから不動産を探される又建築される参考になれば、勿論ご契約頂ければ尚更幸いに存じます。
お子様の小さいご夫婦から定年を控えたご夫婦様まで、様々な組のお客様にご案内できました。是非もう一度、晴れた日や平日はどうなのかとか、物件を観てもらいたいものです。
今回のオープンハウスは弊社としては、初めての方法をやってみました。

やまと会で一緒の「たくみ不動産さん」＆「愛媛エステート」２社でのコラボオープンハウスです。
広告はお互いが相談し、エリア、部数等検討して、違う媒体を使った告知をして、売り出しは双方で協同して行ないました。

協同でやる事により広告は２倍、案内力も２倍、説明力も２倍！
成約時の不動産業者としての手数料は半分になりますが、その売り出す力は早期売却に、きっと繋がるものだと思います。

今回の物件も「たくみ不動産さん」「愛媛エステート」双方が査定し調査を済ませた優良物件です。早く売りたい気持ちもありながら、是非もう一度今度は晴れた日に、オープンハウスを行なってみたいと思える物件です。
皆さん機会があれば是非観て下さいませ。
この建物は１０年後２０年後に、大きな差が出る「味の有る」物件なのです。

ぬを！将来味の有る！？自分の様じゃないですかぁ！？（笑）
すいません、自分の事は「永～い目で」見てやって下さい(´･ω･`)ｂ･･･
１０年後２０年後３０年後と・・・

　様々な業種の販売で頭を悩ますのが「広告」
広告には大小費用が掛かるのだけど
知って貰わなくては売れ難い
さらに需要がないと売れ難い

　愛媛エステートも広告をどうするか、いつも悩みの種となっております。
湯水の如く経費が使えるのなら方法も多様でしょうが、費用対効果、コストパフォーマンスを考えないと「どえらい事」になります。
　紙媒体でも「紙面掲載」「折込チラシ」新聞・専門誌・地方紙・有料配布紙・無料配布紙・手配りetc
　ラジオ・TV系への音声・画像露出
　インターネット上への掲載　　　　
　一昔前は新聞の購読率も高く、その他の広告種が少なかった為、殆ど紙面掲載か折込チラシが主でした。
　しかしながら、現在多様化したニュースソースから「これ！」と言う媒体が判り難くなったのが「悩みの種」なのです。
勿論掲載する情報に因ってその効果は変わるのですが、一番の目的「知って貰う」これが中々達成できない苦悩なのです。
　先日実験的にいつもお世話になってる広告ヒロさんの企画に参加させて頂いて、或る折込チラシに広告を出してみました。

　敢えて地方紙を除いた、松山市版全国紙のみの新聞折込(｀･ω･´)ｂ
問い合わせ先は各掲載会社ですが、ご案内先の一つに合同のＨＰアドレスを掲載し、お客様にそちらを見て貰うと言った方法を選択。
勿論この広告で、すぐに販売できれば幸いなのですが、
これに因り多少の広告閲覧効果がデーターとなるのでは！？との期待です。
データーですので、次は地方紙や他の媒体とか試してみないと、多くは判らないかも知れませんが、、、
まずっ！データー収集できる何かをやってみる！の心意気で(｀･ω･´)ｂ

　しかしながら物件の中には、「一切広告も止めて秘密裏に」売却希望の案件もあります。広告ばかりが営業手法ではないのです＾＾；
その時の営業手法も悩みつつ色々やってます。

　まだまだ、自分が住む不動産の売買は、単純にネット販売ができる代物ではありません。
自分で足を運んで、ジックリ視、周囲も確認し、担当会社に十分説明を受け、質問もする。
そして一番重要なのは、その会社、担当者が信用できるかどうかなのかも知れませんね。

　なにわともなれ、営業広告の試行錯誤・・・データー集めてみよう＾＾；
と、知り合いの飲食店さんが
「何月とか月末月初とか、いつに広告出すかで、数字や影響は変わるんじゃろ？事件や政治経済の出来事でも変わるやろけんの！？」
　
　それを言っちゃ～お仕舞よ～(TдT) ｱﾘｶﾞﾄｳ

　アナログな自分は１０数年前「インターネットで商売できる程、不動産は盲目的な商いはできない！」と思っておりました。
　否、今でもエンドユーザーに対しては、ネット販売的な商いはできないと思っております。
しかしながら、物件を探す、その物件の扱い会社を調べる、交渉したい会社がどんな所か知るetcで、多くの方が調べる手法がインターネット検索になってきたのは事実です。

弊社も遅ればせながら１年前にホームページを開設致しました。
まだまだ知名度も少なく、物件情報も絞ってますので少なく、どれほどの方にご覧になって頂けているのか不明です。(´･ω･`)･･･

しかしここ最近、新規でお問合せ頂いた方々と、面談し打合せしてる中で「ホームページに出ていた○○は」「以前○○の分譲地もエステートタウンでしたね」「○○を基本理念でされてると見てましたので」等など！！
「ありがとうございます！」

正直なところ開設時に、余り露出するのも嫌で、イメージ写真と物件情報だけで良いのではとか、いちいち綺麗事だけのブログや、まさかの本人写真は駄目でしょ！？なぞと思っておりました。

確かにそれで問合せが減ってる事もあるでしょう。(´･ω･`)ｂ･･･

しかし、それでも尚且つお問合せ頂いた皆様！ご依頼、ご契約頂いた皆様！
「ありがとうございます」

「彼を知り己を知れば百戦殆うからず」そんな大層なことではないのかも知れませんが、何事にも下調べが大切です。
そんなツールの一つとしてホームページも利用されると良いのかもしれませんね。

HP開設担当「広告のヒロさん」からも「知ってもらう事がまずスタート(｀･ω･´)ｂ」
自分「それでは好き放題書けないじゃない！？」
ヒロ「書いて下さい、それがユーザーの知りたい所です(｀･ω･´)ｂ」
自分「ええのほんまに！？主義主張偏ってますよ自分は！？」
ヒロ「ほどほどに・・・(≧∇≦;)b 」

こんなHPでも内容を見て、ご依頼頂いた○○大学様、駐車場の契約でも分譲地のコンセプトまで知って頂いていたお客様、エステートタウン御契約時に「写真のままですね＾＾」（修正も整形もしてませんから・笑）と声を掛けて頂いたお客様　etc

やっぱ作ってて良かったな～
徒然日記に書くことに若干躊躇は出てきたけれど（笑）
なるべく今までのまま、「本音」＆「脚色少なめ」で、書いていきます（笑）

　割と寒さがいつまでも続き、雨も多かった今冬でしたが、やっと海の波風が静かになりつつある今日この頃です。
待ち切れずに早速ＧＷ放浪を開始してきました。
　岩国の航空ショーが中止になった為、行き先を変更、取り合えずグルッと廻ってみようって事で、幾つかコースを選択しつつ、当日の波風から下記の航跡となりました。（青線往路・赤線復路）

昼食は「青いレモンの島」岩城島（いわぎしま）
レモンポークの豚カツです。お店の人に「レモン豚ですか？」と訊けば「レモンポークです」と言われました（笑）
味は淡白な感じ、腹へってたので（失礼）美味かった～！

そして一番の目的地、多々羅大橋をくぐり、「大久野島」へ！　通称「毒ガス島」「うさぎ島」とか
Wik参照　「地図から消された島」や「毒ガス島」などと呼ばれ、第一次世界大戦以降の化学兵器製造の実態を今に伝えている。また近年では多数のウサギが生息することでも知られ、ウサギ島とも呼ばれる。昭和４年から昭和19年までの15年間、この島で毒ガスが製造されていた。島には製造工場こそ残されていないが、毒ガス貯蔵庫跡や当時の発電所跡が残されている。世界で始めて造られた「毒ガス資料館」では当時の様子などが窺える資料を見学できる。

現在では、平和を象徴するかのごとくたくさんのウサギが飛び跳ね、温泉もある休暇村では多くの交流がなされているとの事で、一度ゆっくり泊まってみたいですね。
とにかくまずは島の位置の確認、そして桟橋の位置（これ大事！）を確認する事でございました(｀･ω･´)ｂ
今年は、この島も歴史もジックリ勉強させて貰います。

多々羅大橋の下より↓

よし！今回も事故０怪我人０！（　＾▽＾）　但し腹痛１・・・自己責任（笑）

瀬戸内の島々の歴史、まだまだ広く深いです。いっぱい廻ってみたいものです。
皆さん！この島にこんな歴史が！って、何かありましたら、是非教えて下さいませ～

　過去にもお話しておりますが、弊社は２８社の不動産業者と情報交換会・勉強会に参加しております。２０年ほど前に、将来の不動産業者として共に倫理観、知識、経験を高めようと集った仲間が現在２８社の「やまと会」。
今は約半数が独立起業し、当時２０代が中心の若々しさは、すっかり加齢臭の交じる年代に差し掛かってきました。

　不動産業者と言いましても、業務は割と専門的に分かれております。例えば・賃貸業・賃貸斡旋・賃貸管理・売買・売買仲介・建築・その中にも土地が中古が新築が事業用が農地が債権絡みが相続関係がetc得意分野だと、割と分かれているのです。
　どの案件が、どの業者が得意なのか！？これがお客様が選ぶ時の一番のポイントになるでしょう。その依頼内容が専門的なら専門的ほど業者選びは大切です。

　運良く「やまと会」はソレゾレ専門的な業者が集っています。
そして一つの案件に一度に大勢の意見が訊けるってのが、とても重宝なのです。
また「やまと会HP」の情報も豊富です。但し個人情報や、依頼主の意向、業者の売出方法から掲載したり広告を出してない物件も沢山あります(｀･ω･´)ｂ

　で、弊社は何が専門なのか・・・
ふむΣ(・ε・；) 愛嬌ですかね！？（笑）

　否、そんな自分の何かを磨いてくれるのが、お客様なのです！
専門を誇れるように一日も早くと精進して参りますので、一度ご相談下さいませ。
　「人間は面白い！」が自分の根本です（笑）
人生悲喜交々、しかし前向きに、目標から手段、準備、段取り、今何をするか！
一緒に探って参りましょう(｀･ω･´)ｂ

　暦に関らず、色々な「〆」が我が日本には多くあります。その中でも大きな「〆」が年度変わり(｀･ω･´)ｂ

　この年度変わりで入学卒業就職転勤等などと殆どの社会生活の区切が迎えられます。
弊社に関る関連企業の方々の何名かも今年は移動や退職を迎えられました。
この日本に居る以上いつでも会えるのでしょうけど、それでもね、何か寂しく感じます。いつもの距離感、いつもの立ち位置で無くなるからでしょうか。。。。
そしてＲａｄｉｏから流れる曲は「さくら」に纏わる曲がグット増えてきました。

　しかしながら別れがあると又出会いもありで、新しい方との遭遇が多々起こるのもこの季節(｀･ω･´)ｂ　
微妙な距離感と遠慮、気持ちの探りあい！？趣向やツボの捜索！？印象付けの是非！？などを知らず知らずに繰り返しつつ新たな人間関係を作っていくのでしょうか。

　この不動産業も年度変わりで仕事に影響が多い業種ですが、基本的に年中新たなお客様との出会いを深く繰り返します。他の業種との大きな違いは「その住む家、持ってる資産」と関ること。家族構成、職業、年齢、はてはその年収から、その方の人生の計画にまで深く入り込みます。
時には感情移入したり、また冷静に分析し意見したり、またまた強く方向性を打ち出したりと「対人間関係」を日々展開しております。
人間って楽しいです(｀･ω･´)ｂ
このＮｅｔが中心で電脳世界だけでの気楽な、希薄な繋がりが増えてきた時代ですが、それでも泥臭く、実際の出会いと別れ、生の人間関係との格闘がとても素敵ですよね(｀･ω･´)ｂ

　「さくら」の様に１年の短期間、精一杯美しい花を付ける為に！残り永い期間の青葉から、冬を耐える枝のように、いつか花が満開に！毎年毎年満開になるように！
今季も頑張ります(＞Д＜)ゝ

転勤や退職、卒業で会う機会が代わった皆さん、今までありがとうございました、又会いましょうヾ(ﾟωﾟ)ﾉ゛
そして新規の出会いの皆さん、これから宜しくお願いします。

あ、でも夜桜は寒いので見に行けません（;´Д｀）おまけにこの季節花粉症も「こんにちは♪」なのです・・・

　随分と徒然日記を更新しておりませんでした。
ネタが無いと言うよりも、ちょうどこの時期２月３月は、弊社創業以来「休日無し」勤務としております。ハッキリ言ってメリハリの無い、気忙しい時期なので、更新が億劫になってました（泣）
　移動の繁茂期と言われるこの季節、弊社は賃貸物件の扱いが多くないので、それ程ではありませんが、やはり休日の入退去ご案内が出る可能性が高いのです。即時対応できる様に「休日無し」としたわけなのです。

　さて言い訳がましくなりましたが本題です。
１０数年前に不動産コンサルタント技能登録者と言う資格が始まり、多くの宅地建物取引主任者がその資格を取り始めました。(｀･ω･´)ｂ

　不動産業と言いますのは不動産の売買・賃貸・管理が主な業務ですが、お客様からの依頼は多種多様！土地建物の相談は元より、家庭内の相談から進学、就職、子育て、お店の紹介、はては晩ご飯のメニューまで（大袈裟ですが）
　どうしてそうなったのかは不明です、雑学や様々なシキタリ、地域の環境を良く知っていると言う扱いなのでしょうか・・・
　そして主な業務以外で昨今多いのが、相続、評価、有効利用方法、諸権利の調整など・・・
弁護士さんや税理士さんに頼むほど、大袈裟にとか、事を荒立てるつもりは無いけど、何とかしたいってご相談です。

これらは媒介報酬と言う規定ではなく、コンサルタント費用として経費が掛かります。媒介と大きく違うのは成功報酬ではない事。
そしてコンサルタント技能登録者は、媒介とは違う知恵と経験とデーターを基に的確に不動産業者からみた意見や対応を書面化したり交渉したりしながら行なっていきます。
書面例↓

これからの情勢、今しなくてはならない事、後顧の憂いを断つ、しっかりした約定を定める、机上の空論ではない実勢をetc
これら活きた業務を行なう「不動産コンサルタント」！
　皆さんも何か「？」があれば、何か是非お近くの不動産コンサルタント技能登録者をお尋ね下さい。きっと、何かの方法が見つかるはずです(｀･ω･´)ｂ

そして自分は、この時期を鬱々としつつ無事越えれば、
楽しい海巡りの時期に突入するのでした。（笑）

相手変われど主変わらず
（相手がいろいろ変わっても、こちらは同じで変わりがないということ）
この意味とは違うのですが、土地と建物の場合
土地は中々変えようがないわけです。まず「一つとして同じものが無い」面積同じで、立地は近くに在っても、ロケーションから隣地から、何から何まで同じものはないわけです。
おまけに定価がない・・・家電で言う、全てオープン価格みたいなもの。

そして家を建てたい場合、まずは土地から探すわけですが、予算や立地etc色々な優先順位で選んで絞っていく方が多いと思います。で、絞った物件を実際に見ながら家のイメージをして、土地建物価格から最終決定の流れが一般的かと。

ここで、土地だけの場合、どうしても完成イメージ（建物立面など）が湧かない(´･ω･`)･･･のではないでしょうか！？
特に一般的に言う正形でない土地、高低差がある土地などの場合は、余程建築に慣れた方でないと完成イメージは浮かび難いかと思います。

そこで我々不動産業者も土地分譲をする場合、基本的に正形の地形に沿わすように企画しますし、建築会社も基本、正形に合うプランを作るのです。

しかしながら予算の厳しい昨今、また個性的な家を求められるご時勢から言うと、敢えて立地を優先しつつも正形に拘らず選択すると、思わぬ安価でその立地の土地が手に入ったりするのです(｀･ω･´)ｂ
はっきり言って、いくら正形でも一般的な住宅用地の面積（３５坪～４０坪）で駐車場・庭・エントランス等作ると正形の土地ではロスが出てくるのです。
さてどうするか！？某番組のビフォーアフター（そのままですね）なぞ見ると判り易いかと思いますが、狭小敷地だろうが、高低差があろうが、土地に合わせて、建築会社は色々「創造」するキャリアを持ってるのですね。（狭小敷地↓１５坪の土地）

確かに簡単なのは、よく在る形の土地に既製の建物、打合せも内装くらいなので、面倒でないのが事実！変わった造作があると「ちょっと費用が嵩みますよ・・・」と言えば良い訳ですね。でも少々掛かっても全体から見ると微々たるもの、何より土地が安価で買えればＯＫ、一生住むのはその場所なんです(｀･ω･´)ｂ

土地建物を選ぶ場合、そんな見方もあるのです。
土地を見て、正形でなくても駐車場や庭、エントランス、駐輪場、ガスボンベ、給湯施設置場などもイメージしていくとロスは無くなるモノ。要はイメージできるかです。
そのお手伝いに、日本の建築会社は中々素晴らしい創造力を持ってるのですよ＾＾ｂ
そしてそれを引き出すのは貴方なのです。

そんな一例・上の１５坪の松山城の下にある土地にイメージ
４階建てで４ＬＤＫ＋Ｓ　Ｐ普通車＋軽四可能（建物１階に入ります）

土地建物価格は近隣（市内中心部）の分譲マンション価格帯（２８００万～３２００万）で可能です(｀･ω･´)ｂ
詳しくは愛媛エステートまで

　売り土地情報で掲載した「小坂分譲地」が閲覧で驚異的な伸びを見せてるようです。
松山市役所まで2キロ。小学校４００ｍ、中学校３００ｍ、周辺には医療施設、生活施設、公共交通機関、公園等多数ある物件です。
自分的には、夜間市内中心部で飲食後、タクシー初乗り＋１メーターがとても魅力だと思います。（毎晩呑んでるわけではありませんが＾＾；）
　ここ数年来の景気低迷で「今後の推移を見守る」意識が強く、地方での昨年の不動産市況は低迷したと思いますが、新政権での景気対策・来年の消費税導入・住宅ローン減税延長etcの影響で、期待値はかなり高くなってきてると肌で感じます。
今の所、できれば物価上昇と金利が上がる前に手を打つのも良策かも知れませんね。

そんな訳で、いったい土地を購入し、建物を建てるとすれば、どの程度の大きさで、どの位の費用が掛かるか！これをシュミレートしてみました(｀･ω･´)ｂ

場所は区画の５号地でシュミレーション。北側と南側に道路を有し、通り抜けができる区画です。

なんと言う事でしょう！？（ビフォーアフター風）
この辺りの新しい借家の家賃以下の支払で、購入可能かも知れません！
（文字が小さくてすいません＞＜；）

ただ！！！
不動産を購入すると「固定資産税」「建物の維持管理費用」が必ず掛かります(｀･ω･´)ｂ　この想定も必ずして下さい！その目安はプランの不動産で１ヶ月約１万円程度とみる必要があります（不動産の大きさや建物状況に拠って変わります）。

私見ですが、就労先が市内中心部に近い、子供の就学も市内近郊と想定、主な移動手段が車で無くても良い、親戚関係や趣味関係、その他の必要性や目的が大きくない方は、市内に近い不動産購入が、移動のリスクや将来の資産価値、老後の生活からみて有利だと思っています。
そして建物は、後で増築も改築も建替えもできるけど、土地の引越しは難しい（買い換えるのみ）のです。

この分譲地に限らず、不動産購入の参考にしてみて下さい（　＾▽＾）

この分譲地、最後の一つになったら、自分が買おうかな～
金融機関様是非ご融資下さい（笑）
えっ！？自分と近所になるのは嫌！？（￣□￣；）!!　否、まだ決定じゃありませんので・・・